Gayrimenkul ve Miras
Hisseli Tapu ve Ortaklığın Giderilmesi Davası
Miras kalan ya da birlikte alınan taşınmazda paydaşlar anlaşamazsa ne olur? Arabuluculuk, aynen taksim, satış ve önalım hakkıyla ortaklığın giderilmesi süreci.
Av. Ayşe TaştepeTaştepe Hukuk · Osmaniye
2 dk okuma
Kısaca
- Paydaşlardan her biri, istediği zaman ortaklığın giderilmesini isteyebilir.
- Dava açmadan önce tüm paydaşların katılımıyla arabulucuya başvurmak zorunludur.
- Mahkeme önce aynen bölmeyi değerlendirir; mümkün değilse taşınmaz satılır.
- Payını üçüncü kişiye satan paydaşa karşı diğer paydaşların önalım hakkı vardır.
Paylı ve elbirliği mülkiyet
Bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olması iki şekilde olur. Paylı mülkiyette her paydaşın payı tapuda belirlidir (ör. 1/4 hisse). Elbirliği mülkiyetinde ise paylar belirli değildir; miras bırakanın ölümünden sonra paylaşım yapılana kadar mirasçılar arasındaki ilişki bu şekildedir.
Her iki durumda da paydaşlar taşınmazın nasıl kullanılacağı ya da satılıp satılmayacağı konusunda anlaşamazsa ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) yoluna gidilir.
Önce arabuluculuk
1 Eylül 2023’ten bu yana taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesi istemlerinde dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculuk sürecinde paydaşlar:
- Taşınmazın aynen bölünmesi (ör. ayrı parsellere ayrılması),
- Paydaşlardan birinin diğerlerinin paylarını satın alması,
- Taşınmazın birlikte satılarak bedelin paylaşılması
gibi seçeneklerde anlaşabilir. Paydaş sayısı çoksa tüm paydaşların ve adreslerinin önceden belirlenmesi süreci hızlandırır; tek bir paydaşın bile katılmaması anlaşmayı imkânsız kılar.
Dava süreci
- Mirasçılık belgesi ve tapu kaydı: Miras yoluyla gelen taşınmazlarda önce mirasçılık belgesi alınır; ölen paydaşların mirasçıları da davaya dahil edilir.
- Dava: Taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde, tüm paydaşlar davada yer alacak şekilde açılır.
- Keşif ve bilirkişi: Taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceği ve değeri bilirkişi incelemesiyle belirlenir.
- Karar: Aynen taksim mümkünse paylar ayrılır; değilse taşınmazın açık artırmayla satışına ve bedelin paylara göre dağıtılmasına karar verilir.
- Satış: Kesinleşen karar, satış memurluğu sıfatıyla icra dairesi aracılığıyla uygulanır.
Önalım (şufa) hakkı
Paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye satarsa, diğer paydaşlar aynı bedeli ödeyerek o payı öncelikle satın alma hakkına sahiptir. Bu hak, satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde dava açılarak kullanılır. İcra yoluyla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Paydaşlardan biri taşınmazı diğerlerinin izni olmadan tek başına kullanıyorsa, diğer paydaşlar el atmanın önlenmesini ve kural olarak kullanıma itiraz ettikleri tarihten sonraki dönem için ecrimisil (haksız işgal tazminatı) isteyebilir.
Sık sorulan sorular
Ortaklığın giderilmesi davasının masrafını kim öder?
Bu davalarda yargılama giderleri ve vekâlet ücreti, kural olarak paydaşların payları oranında paylaştırılır. Davayı açan paydaşın masrafları peşin yatırması gerekir.
Tarım arazisi bölünebilir mi?
Tarım arazilerinde 5403 sayılı Kanun uyarınca asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altına düşecek şekilde bölünmeye izin verilmez. Bu durumda mahkeme genellikle satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir.
Satışta taşınmazı paydaşlardan biri alabilir mi?
Evet. Satış açık artırma ile yapılır ve paydaşlar da artırmaya katılarak taşınmazı satın alabilir. Satış bedeli, giderler düşüldükten sonra paylara göre dağıtılır.
Bu yazı genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır; hukuki görüş niteliği taşımaz. Süreler, oranlar ve parasal sınırlar mevzuat değişiklikleriyle güncellenebileceğinden işlem yapmadan önce somut durumunuzu bir avukatla değerlendirin.
Yazar
Av. Ayşe Taştepe
Atatürk Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu. Avukatlığa Erzurum Barosu’nda başladı, mesleğini Osmaniye’de sürdürüyor. 2022–2023 döneminde Osmaniye Barosu Denetleme Kurulu üyeliği yaptı; Arabulucular Siciline kayıtlı arabulucudur.
