Gayrimenkul ve Miras
Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk
Kira artışı, kira tespiti ve tahliye taleplerinde dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu. Hangi taleplerin kapsamda olduğunu ve sürecin işleyişini anlatıyoruz.
Av. Ayşe TaştepeTaştepe Hukuk · Osmaniye
3 dk okuma
Kısaca
- 1 Eylül 2023’ten bu yana kira uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk zorunludur.
- Kira tespiti, kira alacağı, tahliye ve depozito iadesi gibi talepler kapsamdadır.
- İcra dairesi aracılığıyla ilamsız takiple tahliye, arabuluculuk zorunluluğunun dışındadır.
- Arabuluculuk süresi 3 hafta, zorunlu hâllerde en çok 1 hafta uzatılabilir.
Hangi kira uyuşmazlıkları kapsamda?
7445 sayılı Kanunla 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi uyarınca, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu kapsamda en sık karşılaşılan talepler şunlardır:
- Kira bedelinin tespiti (beş yılı aşan kiracılıkta yeni kira bedelinin belirlenmesi),
- Kira bedelinin uyarlanması,
- Ödenmeyen kira ve yan gider alacakları,
- İhtiyaç, tahliye taahhüdü, esaslı onarım ya da yeniden inşa sebebiyle tahliye,
- Depozitonun iadesi ve kiralanandaki hasarlardan doğan tazminat talepleri.
Kapsam dışında kalanlar
Kiralanan taşınmazın İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre ilamsız icra yoluyla tahliyesi arabuluculuk zorunluluğunun dışındadır. Örneğin kira borcunun ödenmemesi nedeniyle başlatılan icra takibinde ya da geçerli bir yazılı tahliye taahhüdüne dayanan icra takibinde arabulucuya gitmek gerekmez. Ancak aynı taleple mahkemede dava açılacaksa arabuluculuk aranır.
Süreç nasıl işler?
- Taşınmazın bulunduğu yerdeki ya da karşı tarafın yerleşim yerindeki adliyenin arabuluculuk bürosuna başvurulur.
- Büro bir arabulucu görevlendirir; arabulucu tarafları ilk toplantıya davet eder.
- Toplantıda kira bedeli, tahliye tarihi, ödeme planı ya da depozito gibi konular konuşulur.
- Anlaşma olursa anlaşma belgesi imzalanır; olmazsa son tutanak düzenlenir ve sulh hukuk mahkemesinde dava açılır.
Süreler arabuluculuk sırasında işler mi?
Arabulucuya başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süreler işlemez. Bu kural, örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası için öngörülen bir aylık sürenin arabuluculuk nedeniyle kaçırılmasını önler. Yine de başvurunun, dava açma hakkının doğduğu tarihten sonra ve süresi içinde yapılması gerekir; erken yapılan başvurular sonuç doğurmayabilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira yılındaki artış, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Konut kiralarına uygulanan yüzde yirmi beş sınırı 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir.
Anlaşmanın gücü
Taraflar ve avukatları ile arabulucunun birlikte imzaladığı anlaşma belgesi ilam niteliğindedir. Örneğin kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağına dair anlaşma, o tarihte yerine getirilmezse doğrudan ilamlı icra yoluyla tahliye istenebilir. Avukatsız yapılan anlaşmalarda mahkemeden icra edilebilirlik şerhi alınabilir.
Sık sorulan sorular
Kiracı toplantıya gelmezse ne olur?
Arabulucu son tutanağı düzenler ve dava yolu açılır. Geçerli mazereti olmadan ilk toplantıya katılmayan taraf, sonradan açılan davada haklı çıksa bile yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulur.
Kira tespit davası ne zaman açılmalı?
Yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılan ya da bu süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulması şartıyla yeni dönemin sonuna kadar açılan davalarda belirlenen kira, yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Arabuluculuk başvurusu da bu takvime göre planlanmalıdır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye için ne yapmalıyım?
Kiraya veren, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri ihtiyacını, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemi ve bildirim süresine göre belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde ileri sürmelidir. Önce arabulucuya başvurulur.
Bu yazı genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır; hukuki görüş niteliği taşımaz. Süreler, oranlar ve parasal sınırlar mevzuat değişiklikleriyle güncellenebileceğinden işlem yapmadan önce somut durumunuzu bir avukatla değerlendirin.
Yazar
Av. Ayşe Taştepe
Atatürk Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu. Avukatlığa Erzurum Barosu’nda başladı, mesleğini Osmaniye’de sürdürüyor. 2022–2023 döneminde Osmaniye Barosu Denetleme Kurulu üyeliği yaptı; Arabulucular Siciline kayıtlı arabulucudur.
