Gayrimenkul ve miras hukuku

Tapu iptali ve tescil

Tapu kaydı hukuka aykırı bir şekilde oluşmuşsa, gerçek hak sahibi kaydın iptalini ve taşınmazın kendi adına tescilini isteyebilir. Yolsuz tescil, ehliyetsizlik, vekâletin kötüye kullanılması, muvazaa, hile ve korkutma bu davaların başlıca dayanaklarıdır.

• Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır; bu yetki kesindir.
• Dava açılırken tapu kaydına ihtiyati tedbir konulması, taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesini önler.
• Tapu sicilindeki kayda iyi niyetle güvenerek hak kazanan üçüncü kişilerin kazanımı korunur; bu nedenle hızlı hareket etmek önemlidir.

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)

Paylı ya da elbirliği mülkiyetindeki bir taşınmazın paydaşları anlaşamazsa her paydaş ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Mahkeme taşınmazı mümkünse aynen bölüştürür; bölünmesi mümkün değilse ya da değerini önemli ölçüde düşürecekse açık artırmayla satışa çıkarır ve bedeli paylara göre dağıtır.

• Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; tüm paydaşların sürece katılması gerekir.
• Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır ve tüm paydaşlar davada yer almalıdır.
• Miras yoluyla gelen taşınmazlarda önce mirasçılık belgesi alınmalı, ölen paydaşların mirasçıları da belirlenmelidir.
• Bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşların önalım (şufa) hakkı doğar.

Ayrıntılı rehber: Hisseli tapu ve ortaklığın giderilmesi davası.

Kira tespiti ve tahliye

Kira uyuşmazlıklarının başında kira bedelinin artırılması ve kiracının tahliyesi gelir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira yılındaki artış, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Beş yılı dolduran ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde kira bedeli, hâkim tarafından emsal kiralar ve hakkaniyet dikkate alınarak yeniden belirlenebilir.

• Tahliye sebepleri: Kira borcunun ödenmemesi, geçerli bir tahliye taahhüdü, kiraya verenin ya da yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı, esaslı onarım ve on yıllık uzama süresinin dolması.
• Tahliye taahhüdü: Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra ve yazılı olarak verilmelidir; taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi ya da dava yoluna gidilmelidir.
• Arabuluculuk: 1 Eylül 2023’ten bu yana kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. İcra dairesi aracılığıyla ilamsız takiple tahliye bu zorunluluğun dışındadır.

Ayrıntılı rehber: Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk.

Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları

Apartman ve sitelerde ortak gider ve aidat borçları, ortak alanların kullanımı, yönetim planına aykırılıklar, kat malikleri kurulu kararları ve yöneticinin sorumluluğu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan başlıca uyuşmazlıklardır.

Ortak giderlere katılmayan kat malikine karşı icra takibi ya da dava yoluna gidilebilir; ödenmeyen aidatlar için gecikme tazminatı istenebilir. Kat malikleri kurulu kararlarının iptali kısa sürelere bağlıdır. Bu uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

Ecrimisil ve el atmanın önlenmesi

Bir taşınmazı hak sahibinin izni olmadan kullanan kişiye karşı el atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) davası açılabilir; bu kullanım nedeniyle mahrum kalınan gelir için de ecrimisil (haksız işgal tazminatı) istenebilir.

Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmazı tek başına kullanması hâlinde, diğer paydaşlar kural olarak intifadan men koşulu gerçekleştikten sonraki dönem için ecrimisil isteyebilir. Ecrimisil, dava tarihinden geriye doğru beş yıllık süre için talep edilebilir.

Mirasçılık belgesi ve paylaşım

Mirasçılık belgesi (veraset ilamı), ölen kişinin yasal mirasçılarını ve paylarını gösterir; noterden ya da sulh hukuk mahkemesinden alınabilir. Tapu devri, banka hesapları ve ortaklığın giderilmesi davası için bu belge gereklidir.

Mirasçılar terekeyi anlaşarak paylaşabilir; yazılı bir paylaşma sözleşmesi yapılması ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçer. Anlaşılamazsa ortaklığın giderilmesi yoluna gidilir. Mirasçılardan biri terekedeki malları tek başına kullanıyorsa ecrimisil ve tereke tespiti gibi talepler de gündeme gelir.

Saklı pay ve tenkis

Miras bırakan, malvarlığının bir bölümünde vasiyet ya da bağışla serbestçe tasarruf edebilir; ancak altsoy, ana-baba ve sağ kalan eşin saklı payına dokunamaz. Saklı pay oranları: altsoy için yasal miras payının yarısı, ana ve babanın her biri için dörtte biri; sağ kalan eş için altsoy ya da ana-baba zümresiyle birlikte mirasçı olduğunda yasal miras payının tamamı, diğer hâllerde dörtte üçüdür.

Saklı payı zedelenen mirasçı tenkis davası açabilir. Bu dava, saklı payın zedelendiğinin öğrenilmesinden itibaren 1 yıl ve her hâlde vasiyetnamelerde açılma tarihinden, diğer tasarruflarda mirasın açılmasından itibaren 10 yıl içinde açılmalıdır.

Muris muvazaası

Miras bırakanın, mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla aslında bağışladığı bir taşınmazı tapuda satış gibi göstererek devretmesine muris muvazaası denir. Diğer mirasçılar, miras payları oranında tapu iptali ve tescil davası açabilir.

Bu dava herhangi bir zamanaşımı ya da hak düşürücü süreye bağlı değildir. Davada, satış bedelinin ödenip ödenmediği, alıcının ödeme gücü, taşınmazın değeri ile gösterilen bedel arasındaki fark ve miras bırakanın gerçek iradesi araştırılır.

Mirasın reddi

Borçları malvarlığından fazla olan bir kişinin mirasçıları, sulh hukuk mahkemesine başvurarak mirası reddedebilir. Yasal mirasçılar için süre, ölümü öğrendikleri tarihten; atanmış mirasçılar için miras bırakanın tasarrufunun kendilerine resmen bildirildiği tarihten itibaren üç aydır.

Ölen kişinin ödemeden aciz olduğu açıkça belli ya da resmen tespit edilmişse miras reddedilmiş sayılır (hükmen ret). Terekeye ait malları satmak ya da sahiplenmek mirası kabul anlamına gelebileceğinden, ret kararı verilmeden önce terekeye müdahale edilmemelidir. Ayrıntılı rehber: Mirasın reddi: süre, usul ve sonuçları.

Vasiyetname

Vasiyetname; resmî (noter ya da sulh hâkimi önünde), el yazılı veya olağanüstü hâllerde sözlü olarak yapılabilir. El yazılı vasiyetnamenin baştan sona miras bırakanın el yazısıyla yazılması, tarih ve imza taşıması gerekir.

Vasiyetname ölümden sonra sulh hukuk mahkemesinde açılır ve ilgililere tebliğ edilir. Şekle aykırılık, ehliyetsizlik ya da irade sakatlığı varsa vasiyetnamenin iptali, saklı paylar zedelenmişse tenkis istenebilir. İptal davası, öğrenmeden itibaren bir yıl ve her hâlde vasiyetnamenin açılmasından itibaren on yıl içinde açılmalıdır.